新翰征地拆迁律师团

宅基地的三问三答

1.宅基地使用权包括哪些内容？

答：（1）占有权。宅基地使用权人对其依法申请批准取得的宅基地享有独占的权利，任何组织、个人不得非法侵占或擅自使用。

（2）使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制，非因法定原因不能被剥夺。如果在主建筑外有其他空闲处，使用权人可以建造修筑其他生产或生活需要的建筑和设施，也可以自由种植林木、花草、蔬菜。

2.宅基地能否继承

答：宅基地不属于遗产，不能被单独继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民合法财产，可以继承。我国《物权法》第一百四十七条规定了“地随房走”原则，因此，公民继承房屋后当然可以使用房屋占用范围内的宅基地。继承人继承宅基地上房屋后，应当向被继承房屋所在的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行宅基地使用权变更登记。

如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地；如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，直到房屋不能居住时，集体经济组织才可以收回宅基地使用权。继承人如果是城市居民，一般会比照上述不符合宅基地申请条件的情况处理。

3.宅基地转让过程中容易出现哪些问题

答：（1）买卖合同不规范

    农村宅基地房屋买卖双方的法律意识不强，有时仅有口头协议，不签订书面合同。或者虽然签订买卖合同但内容不规范，欠缺法律上的要件，一旦买卖双方在履行过程中出现争议就会酿成纠纷。

        （2）利益驱动，背信弃义

一旦房屋遇到征地拆迁问题，面对巨大的经济利益，很多卖方会禁不住诱惑，想方设法的收回房屋，导致纠纷的发生。

        （3）买卖不合法

    受“落叶归根”的传统思想影响，一些从农村走出来的、已经落户于城市的居民希望在退休后回到农村生活。另外，随着农村基础设施的不断完善，农村优越的人文环境、生态环境吸引了大批城市居民。到农村买房成为一种潮流。但是由于农村宅基地具有福利性、稀缺性等特点，国家出台了一系列相关政策，禁止城市居民购买农村宅基地房屋。即使双方签订了买卖合同，最终也可能会被确认无效。