新翰征地拆迁律师团

农村集体土地产权现状、问题及对策

一、农村集体土地产权现状

按照现行法律规定，集体土地所有权归集体所有，但是国家有权强制转移这种所有权，而且这种所有权的转移是单向的，条件是给予被转移对象以合理的补偿，补偿的标准由国家规定。依据法律，我国现有农村土地使用权主要在农民手里，农民以户为单位，通过与农村集体经济组织或村民委员会签订承包合同获得土地的使用权，并可按照有关法律依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。

二、农村集体土地产权存在的问题

1.政府和农民在产权认识上存在分歧。

按照现行法律规定，集体土地所有权的主体是农民集体，农民集体包括村农民集体、乡（镇）农民集体、村内农业集体经济组织内的农民集体。这三种形式中，村一级是最主要的。但大部分农民（村民）甚至村干部认识较为模糊，即把土地承包权长期稳定视为土地归自己所有，可以随意处置。

2.土地使用权流转程序不完善。

现行的集体土地产权关系是一种契约关系，但是这种契约关系并不是市场供需条件下形成的，而是由国家行政权力赋予的，所以缺乏市场机制下运行所形成的那种稳定性和适应性，也难以反映市场供需之间的平衡关系。从而造成集体土地在流转过程中存在以下几个问题：一是土地流转不均衡；二是土地流转形式不规范，部分土地流转项目存在“反租倒包”现象，与土地流转政策相违背，损害了农民的利益。三是拥有集体土地使用权的农民土地流转意愿低。

3.集体土地产权转移后，对被征地农民的补偿安置不到位。

目前，集体土地征收后，被征地农民的安置问题并不理想，往往会出现“先富先穷”的现象。作为被征地农民，在土地被征收后，政府一次性给予大量补偿费，对于很多农民来说，可算得上一笔款项，于是坐吃山空。随着时间的推移，几年之后便会所剩无几，有的甚至无法度日。即使有些村集体利用这部分钱兴办实业，利用收益负担被征地农民的社保费用，但也常因由于经营不善而难以为继。

三、农村集体土地产权改革的对策

1.明确农村集体土地所有权主体。

集体土地所有权主体明晰，是指对所有权主体的法人制改造。将农民集体组织改造成法律意义上的完整法人，是目前法律技术下的唯一可行选择。

2.探索建立农村集体土地使用权转让制度。

一是建立土地流转市场。即建立一个信息交流的平台，供求双方通过交流，以达成土地经营权交易的目的。二是土地流转应遵循依法、依规、自愿、有偿的原则。三是采用多种形式的土地流转，不仅可以提高土地资源利用效率，也有利于形成规模经营，因此应以土地流转为基础，不断创新合理的生产组织形式。

3.适时进行征地制度改革，确保农民对集体土地的收益权和处置权。一方面，要把土地规划作为限定条件前置于土地出让的全过程，将指标控制式的规划转变为公众参与式的规划，建立土地用途、土地规划和土地出让方案管制与审查制度。另一方面，要将集体建设用地进入市场流转的数量纳入新增建设用地总量控制和年度土地供应计划，实行农村集体建设用地和城镇国有建设用地统筹管理，地方政府应当实施年度城乡建设用地总量控制。