新翰征地拆迁律师团

宅基地房屋可以转让吗？

        当前，农村宅基地使用情况两极分化明显。一方面是务工人员外出导致大量房屋闲置，而土地资源的稀缺性又导致满足条件的集体经济组织成员无法获得宅基地；另一方面，城市居民厌倦了都市生活的快节奏，对农村的人文环境、自然环境充满向往，对农村房屋的需求量直线上升。“有求必有供”这条经济学法则再次得到应验。然而，从法律上讲，宅基地房屋可以随意转让吗？答案当然是否定的。

一、农村宅基地可以转让的情况

《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由于该规定比较原则，无法解决生活中的实际问题。因此，相关政策又作出补充性规定。

    一般情况下，农村村民因继承等原因拥有两处以上宅基地时，可以转让多余的住宅，但应当满足以下条件：

1、转让人合法拥有两处以上住房；

2、受让人为同一集体经济组织的内部成员，符合宅基地使用权申请条件，但实际未获得宅基地及住房；

3、转让行为获得其集体经济组织同意。

    二、农村宅基地不可以转让的情况

1、同一经济组织的受让人已经拥有住房，或者不符合申请宅基地条件的；

2、城市居民购买宅基地房屋的

    我国法律没有明确禁止城市居民购买农村宅基地房屋。但是，从相关政策以及司法实务中看，绝大多数的协议均被认定为无效。

三、宅基地纠纷的解决

在以前，因宅基地转让而发生的纠纷并不常见，然而随着土地征收范围的扩大、补偿标准的提高，大部分人看到了宅基地房屋的升值空间，许多卖方反悔，要求法院确认买卖合同无效。面对这种情况，买方应当如何维护权益呢？

农村宅基地转让涉及的问题比较复杂，我们无法为您提供一个“万能钥匙”，使所有问题都得到解决。在转让或者征收的过程中，买卖双方一定要慎重。已经购买宅基地房屋的人遇到卖方反悔或征收时也不要一味地认为自己就是“违法”的。所有的法律问题都要具体问题具体分析，还是应当尽早的咨询专业律师以避免遭受不必要的损失。