新翰征地拆迁律师团

评估程序违法，补偿决定被撤销

【基本案情】

2014年3月20日，山东某区政府发布公告，对旧城区进行改造，该市对外贸易学校在征收范围内。房屋征收部门单方委托评估公司后，该公司于2014年6月21日作出征收补偿估价报告。面对极低的评估价格，对外经济贸易学校无法接受，多次找征收部门协商，但征收部门态度强硬，坚持“依法补偿”，双方相持不下始终没能统一意见。2014年7月30日，区政府作出该校房屋征收补偿决定并于次日送达。对外贸易学校不服，遂诉至人民法院。

【法院判决】

该市中级人民法院审理后认为，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：”房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

按照《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》（山东省住房和城乡建设厅于2011年7月4日印发）第七条的规定，房地产评估机构的选定程序为：

1、被征收人协商选定；

2、协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照多数决定原则投票选定；

3、在参与的被征收人人数过少时，由房屋征收部门采取抽签、摇号等形式从公布的房地产价格评估机构中随机选定房地产价格评估机构。

本案中，房屋征收部门选定房地产评估机构程序明显不符合上述法律规定。

另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定：”对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”

本案中，评估报告与征收补偿决定是一并送达的，变相剥夺了原告所享有的在收到评估报告后十日内申请复核的权利。

综上所述，被告作出房屋征收补偿决定的程序违法，依法应予撤销。

【律师说法】

面对拆迁，大多数人只关心补偿是否合理，殊不知程序的合法才是保障补偿合理的前提。

我国法律对征收人应当如何作出房屋征收决定及房屋征收补偿等问题均有明文规定，其目的就在于以严格的程序限制来更好地保障被征收人的利益。在房屋征收过程中，评估报告涉及到被征收人房屋面积和补偿价值等切身利益，是征收部门作出补偿决定的关键依据。如果作出评估报告的程序违法，在此基础上作出的征收补偿决定就很难充分保障被征收人获得公平、合理的补偿。

因此，被征收人一定要重视评估报告，无论是对价格还是对程序有疑问都要及时咨询专业人士，不要让法律赋予您的权利白白的浪费！