新翰征地拆迁律师团

以案说法：什么是土地收益金？

案情

上世纪九十年代，某县饮食服务公司与水轮机厂合建一幢五层商住综合楼，其中一层为营业性质，属饮食服务公司所有，二层至五层为职工宿舍归水轮机场所有。

饮食服务公司对上述一层房屋申领了房屋所有权证，该证载明房屋设计用途为“商业”。土地证号及其权属性质在该证中均为空格。1999年10月经公开拍卖，叶某购买了该公司上述房屋其中一间，并于同年12月领取了房屋所有权证，该证载明设计用途为“商业”，土地证号及其权属性质在该证中均为空格。

2000年7月，叶某与市国土管理规划局签订《划拨土地使用权补办出让合同》，载明：“本合同项下的宗地，属住宅用地。”此后土地使用权登记亦记载涉案房屋的土地用途为住宅，叶某也是按住宅用地标准缴纳土地出让金。

2014年10月，上述房屋被列入征收范围。征收部门根据《分户评估报告》作出了《房屋征收补偿决定》：房屋价值1308763元，室内装修价值13717元。经某房地产土地评估有限公司评估，扣除土地收益金471849元。

叶某对该征收补偿决定中扣除土地收益金的内容不服，提起诉讼。

裁判

浙江省某市中级人民法院经审理认为，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条的规定，被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定，按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。

原告叶某所有的房屋，其房屋所有权证登记用途为商业，国有土地使用权证登记用途为住宅。评估公司按商业用途对原告的房屋进行估价，被告据此按照土地评估机构作出的评估结果扣除土地收益金471849元符合相应的事实和法律规定。

原告叶某主张其房屋事实上一直作为商业用房，但并不能以此改变其土地登记用途为住宅的性质，故原告就此提出的理由不能成立，遂判决驳回原告叶某的诉讼请求。

叶某不服，提起上诉。浙江省高级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。

律师说法

土地收益金，也称土地增值费，指土地使用者将其所使用的土地使用权转让或出租给第三者时，就其转让或出租的收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地用途不同，土地使用权价格（地价）不同。房屋征收补偿中应补交的土地收益金，是指房屋的土地用途改变前后的土地使用权价格（地价）差额。是否应当补交土地收益金，取决于房屋征收前后土地用途性质有无改变，而不是取决于房屋所有权证登记的用途以及房屋实际用途是否改变。

但是应当注意的是，根据法律规定房产登记中房屋用途与土地用途应当一致。叶某通过拍卖受让涉案房屋后，在房屋用途为商业的情况下，相关政府及职能部门却按住宅用地与权利人签订《划拨土地使用权补办出让合同》并进行土地使用权登记，不符合相关法律规定。