新翰征地拆迁律师团

集体土地上房屋征收的估价问题

与国有土地上房屋征收不同，我国当前并未制定统一的集体土地上房屋征收评估办法，导致各地在评估程序和补偿数额方面有很大的差异，但总的来说，程序不透明、价格偏低是普遍存在的问题，被征收人的合法权益因此遭受不同程度的侵害。眼看着赖以生存的物质资料被剥夺，被征收人不可能坐以待毙，而法治观念的落后使得大部分被征收人更愿意采取上访、暴力抵抗的方式解决问题，人微言轻，能够取得的效果非常有限，代价却是漫长的时间以及大量的金钱。不满情绪不断累积却又无处宣泄，最终极有可能会酿成悲剧，甚至引发严重的群体性事件。可以说，征地拆迁矛盾已成成为当前社会的不稳定因素之一。

一、集体土地上房屋征收的估价存在哪些问题？

（一）缺少统一标准

《土地管理法》第47条、《物权法》第42条等法律条款对集体土地上的地上附着物（房屋）的应当如何补偿作了原则性的规定，但除此之外几乎没有其他的具体和独立的法规、政策。至于集体土地上的房屋应以何种方式评估，因没有国家层面的“尚方宝剑”，各地几乎都是自成一体、各搞一套。

（二）无法体现市场价值

各地现行的集体土地上房屋价格评估方法一般是以房屋重置价格评估作为补偿的主要依据，即以房屋的结构、成新等来计算房屋补偿价格，一般不考虑房屋的地段、用途等重要的市场因素。这是严重违背房地产市场价值规律的。

当然，集体土地上房屋由于其所占土地为集体所有，房屋所有者权利受到限制本无可厚非。然而，集体土地上房屋的存在收益是客观情况，例如集体土地上房屋所有者的出租、经营等活动，都会给其带来收益。这一收益，在房屋不被征收前，房屋所有者是实际享用的。在房屋被征收时，不承认这一事实且不作任何补偿，在情理上就难以被接受。

（三）重置价格范围窄

所谓房屋重置价格，是指同一建筑结构、同一档次等级的房屋在价值时点所发生的必要支出及应得利润，简单地说，就是重新购置或建造的价格。从目前各地政府公布施行的集体土地上房屋的重置价格来看，一般只包括建筑安装造价，仅是重置价格的一部分。以该价格给予被征收人补偿，明显偏低。

二、完善集体土地上房屋征收的估价的建议

笔者认为，应当尽快出台全国性的集体土地上房屋征收评估办法，明确房屋重置价格的真实含义，考虑地段、用途等因素对房屋价格的影响，充分保障被征收人的合法权益，使各地做到有法可依、有章可循。