新翰征地拆迁律师团

评估报告在拆迁补偿中的重要性

    对普通百姓来说，房屋征收可能是攸关一生命运的重大事件。合理的补偿可以改善被征收人的生活环境；不合理的补偿不仅使被征收人陷入困境，对其心理也会产生负面影响，为抵抗暴力拆迁而付出生命的也不在少数。

    补偿价格如何确定？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条之规定，应当以评估报告为基础。然而，并不是所有的评估报告都是合法、合理的，我们仍然需要对其作出判断。

    一、评估主体的选择要合法。

    判断评估主体是否合法要理清两个问题：

   （1）房地产价格评估机构资质是否合法。《房地产估价机构管理办法》第3、7、24条之规定，房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。对于房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可。房地产估价机构从事房地产估价活动的机构，应当在其依法取得的资质等级许可范围内从事估价业务。

   （2）评估主体的选择是否合法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条之规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。可以看出评估主体的选择方法是有顺序要求的：第一顺序是被征收人协商选择，第二顺序是协商不成时，组织被征收人投票决定，第三顺序是即协商不成也没有办法投票时，采取摇号、抽签等随机方式确定。

    二、评估程序要合法

    房地产价格评估机构与房屋征收部门签订委托合同后，应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册地产估价师开展对被征收房屋进行实地查勘、调查被征收房屋状况、拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等工作。在考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素的前提下，采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法进行评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 

    三、评估结果要合法

房地产价格评估机构应当向征收部门提供分户的初步评估结果。该结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值，并在征收范围内向被征收人公示。

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