小产权房租赁合同风险

       小产权房并不是一个法律概念，它是相对于城镇开发的、权属明确的、能够获得物权证书的房屋而言的。小产权房主要包括两种类型：一是建房行为不合法的；二是建房行为合法，买卖主体受限的。第一类小产权房在土地使用、房屋建造、买卖交易等方面均存在违法之处，而第二类小产权房只是在流转方面存在问题。 
    在现实生活中，由于小产权房在区位、价格、环境等方面存在优势，城市居民往往对其趋之若鹜。为了规避法律的禁止性规定，多以房屋租赁合同的形式进行。然而，这种小产权房租赁合同仍然存在诸多问题，承租人需承担极大的风险，主要包括以下几点：
    一、未经竣工验收的风险
    《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。而该解释第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证获证经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
     在法律咨询服务过程中笔者发现，很多用于出租的小产权房都因存在违法之处而回避竣工验收程序，属于不得交付使用的房屋，按照法律规定涉及该房屋的租赁合同属于无效合同，自始不发生法律效力。
    二、未取得房屋产权证明的风险
   《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证向县级人民地方政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未取得房屋所有权证的房屋不得出租。
    综上可知，部分未依法取得房屋产权证明的小产权房不能作为承租人从事生产、生活的场所。一旦发生纠纷，很可能以合同无效告终，法律风险极高。
    最为重要的是，一旦租赁的小产权房被划入征收范围，就会使承租人陷入尴尬的境地。小产权房的“租赁价格”一般要低于商品房买卖的市场价格，但远远高于普通房屋的租赁价格。房屋征收时，承租人能够获得的补偿款要远远低于其实际支付的房屋“租金”。为了弥补损失，承租人往往有两种选择，一是以已经支付高昂的“租金”为由，要求征收人提高补偿；一是以租赁合同无法继续履行为由，要求出租人返还相应价款。但受合同相对性的限制，征收人往往对承租人的理由不予理睬；作为房屋所有人的开发商更是推脱责任，甚至有时连开发商的影子都见不到。因此，小产权房隐含的法律风险极大，切莫因蝇头小利造成巨大财产损失。

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