新翰征地拆迁律师团

承租人遇到房屋拆迁怎么办？

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。由此可知，新条例并不调整征收人与承租人之间的法律关系。但在现实生活中承租人对被征收房屋享有使用、收益的权利，当房屋被征收时，上述权利必然受到侵害。相对于房屋所有人而言，承租人的对位更为尴尬，面对拆迁更为惶恐，不知道自己是什么地位，有什么权利，损失如何获得补偿？

    一、承租人享有的权利

    1、听证权

    承租人作为直接利害关系人，拆迁人应当告知其享有申请听证的权利。承租人在被告知听证权利之日起5日内可以提出听证申请。

    2、申请行政复议、提起行政诉讼

   承租人虽然不是征收行为的当事人，但征收决定、补偿决定却极有可能侵犯承租人的权利。因此，当承租人对上述决定不服时，应当享有提起行政复议、行政诉讼的权利。承租人可以在知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。对复议决定不服的，可以在收到复议决定之日起十五日内向人民法院提起诉讼，复议机关超过法定期限未作出决定的，承租人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。当然，承租人也可以在知道具体行政行为之日起三个月内，直接向人民法院提起行政诉讼。

    二、承租人可以要求获得的补偿

    一般来说，承租人可以要求的补偿包括：搬迁、临时安置、停产停业损失；装修、装潢、添置物品的损失；可得利益的损失等。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未对上述损失应当如何补偿做具体规定，但各省市多结合当地情况做补充规定，现总结如下：

    《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第九条规定：生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费，没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。

    《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条规定：被征收房屋室内装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由房屋征收当事人协商确定；协商不成的，房屋征收部门、被征收人、承租人等当事人可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

    《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十条、第二十九条规定：被征收人选择货币补偿的，对房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

    《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(暂行)》第八条规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。

    《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的第六条规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配;协商不成的，由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。

    上述相关规定对于承租人与被征收人在协商补偿费用分配问题时有一定的指引作用，承租人可以参考适用。

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