新翰征地拆迁律师团

征地区片综合地价的确定程序

    征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。制定价格时要遵循维护被征地农民合法权益原则、同地同价原则、协调平衡原则、公开听证等原则，每3-5年要进行一次调整。

    一、征地区片综合地价的确定程序

    1、确定测算范围

    2、划定区片

    （1）有农用地定级成果市（县）的区片划定

    已经根据《农用地定级规程》完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。

    （2）没有农用地定级成果市（县）的区片划定

    没有开展农用地定级的市（县），可以行政村为基本单元，根据地类、人均耕地数量、土地区位等因素对基本单元进行综合评价和调整，划定区片。对基本单元的评价应综合考虑地类、产值、土地区位、人均耕地数量、土地供需关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平等因素，并确定合理的权重。区片边界线一般以村行政界线为依据划定；需打破行政界线的，可依线状地物及地类分界线确定。另外需要注意的是，基本农田保护区、生态保护区和其他资源保护区等不得划入征地区片价测算范围。

    3、测算区片综合地价

    征地区片价可采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法进行测算，也可以根据本地区实际情况采用其他合适的方法进行测算。征地区片价原则上应采用两种或三种方法测算，并在此基础上综合平衡确定。

    4、对区片综合地价进行验证和调整

    征地区片价初步结果必须与现行征地补偿水平和被征地农民现有生活水平进行比较和验证，如果测算的价格低于现行征地补偿水平和农民现有生活水平、不足以支付失地农民社会保障费用的，需要进行调整。

    5、测算结果听证和修改

    根据《国土资源听证规定》，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级国土资源部门综合平衡，评审验收。

    6、确定征地区片价

    7、整理与编制成果

    通过上述区片综合地价的确定程序我们可以发现，被征收土地价值的计算仍以计划经济思维为指导，其产生的问题：一是同一地区的农用地因土地质量、管养、投入产出的不同会有很大的价值差异。采取区片综合地价后，好低、坏地都采取同样的标准进行补偿会使占有好地农民心生不满，激化征收矛盾。二是这种测算方法仍然没有摆脱传统补偿标准，其基础仍然是产值倍数法，政府对补偿标准有绝对的控制权。相关部门应当改变思维，结合各地的实际情况进一步制定相关的补偿数额确定方法，最终达到给予农民合理补偿的目的。

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