新翰征地拆迁律师团

新拆迁条例之价格类比法

《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽已明确国有土地上房屋拆迁要按市场价格进行补偿，但被拆迁房屋的市场价应当如何确定，应当参考哪些因素，这是本文讨论的重点。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
    一、评估对象：被征收房屋
第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十四条(考虑因素)　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋的价值包括二部分房屋价值和占用范围内的土地使用权价值。房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素决定房屋的价值；占地面积、土地使用权等影响占用范围内的土地使用权价值。
    二、评估时间：房屋征收决定公告之日
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。评估时间点
三、评估方法：类比法
第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
1、类比的对象。　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
    2、类比的核心因素。核心因素包括：区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等。
3、核心因素的修正。
4、运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正 7进行个别因素修正；8求出比准价格。
四、评估目的：等价交易
1、目前国有土地上房屋拆迁的补偿原则大致可以理解为市场等价交易原则。只是可以保证被拆迁人没有吃亏，并没有获得拆迁收益。
2、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，高于成本价。
3、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，也不是被拆迁房屋同地段新开发楼盘商品房的市场价。