新翰征地拆迁律师团

“有《办法》没法办”——房屋拆迁评估的困境

“有《办法》没法办”——房屋拆迁评估的困境

   近年来，拆迁引发的纠纷成为社会热点。在拆迁案件中最集中的矛盾就是拆迁方支付的补偿款与被征收人的心理预期差距甚远。其中，拆迁评估对最终补偿数额的确定至关重要。不同的评估方法就会产生不同的补偿款，而各地政府通过地方性法规、规章直接干预拆迁评估。从评估程序到评估方法选择，再到评估结果的救济都能看到他们的身影。虽然2011年住房与城乡建设部出台了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称“《办法》”），但是在当前的情况下可谓“有《办法》没法办”。

1、法律不明确，没法办

房地产征收案件中评估价格差异较大的一大原因就在于评估方法的选择。曾被经常采用的基准价格修正法实质上是成本法的一个变种，其本质仍然是以房屋和土地的成本价格征收土地和房屋。而房屋和土地的成本与房屋的价值之间并不完全对等。政府用一堆砖头的价格收购了成品增值的房屋，当然不能获得被征收人的满意。《办法》出台后，虽强调评估方法的选择应当以市场法优先，严格排斥成本法，但是适用市场法的前提中有“类似房地产交易”这一极不明确的限制。法律的规定本是好意，却被各地利用为“没有相似房地产交易”继续适用成本法。究竟何为类似房地产交易？不同意拆迁部门或者评估机构的认定如何办？这一巨大的法律漏洞，成为被拆迁人无法获得相应赔偿的巨大障碍。

2、城郊成本价，没法办

随着我国城镇化的逐步推进，城市中心地区已经开发殆尽。目前征收的主要区域为城市郊区和近郊农村地区。就城市郊区而言，可能附近很远的地区才有相似的房地产交易。而《办法》中并没有明确什么距离的房地产交易可以被认定为类似交易。城市郊区的普遍现象是刚刚开发，附近很难找到类似交易。评估机构以此为由，仍以成本价评估。这种评估的另一个恶果是，此后的同一项目其他评估也只能依照第一例以成本价评估的价格为基准。

3、农村要参照，没法办

农村房屋拆迁也是“参照”国有土地拆迁补偿，评估的办法也是“参照”办理。而农村土地少有类似的房地产交易，或者交易的时间久远，或者区域遥远。评估机构仍然可以上述理由选择以成本价购买农民视为生命线的土地和房屋。除此之外，《办法》中规定，拆迁部门有公示的义务，评估机构还有在公示阶段解释的义务，但是却没有明确公示的地点。比较普遍的做法是在政府的公示板上公示。我国土地广袤，有些农村距离县城几十甚至上百里地，难道还要天天跑到政府大楼中看看自己的土地有没有拆迁，询问一下评估机构拆迁的评估事项？且不说农民看不懂连律师都不一定看得懂的评估报告，单说几十户农民都到政府大楼前询问拆迁评估这一行为，就有可能被定性为群体性事件。

4、拆迁特殊性，没法办

我国土地财政的加剧已经决定了政府对征地拆迁等巨额收入的充分关注。千方百计地从土地拆迁中获得更大的收益已经成为一些地方政府的重要任务。《办法》中，拆迁评估程序、评估方法的选择等内容的可操作性差，利润丰厚，风险低，这些都促成了各地政府插手拆迁评估的事实。

在《办法》出台前，拆迁评估主要的依据就是2004年《城市房屋拆迁估价指导意见》。该《指导意见》中的对评估程序的设定粗糙、对评估方法的选择随意，决定了一段时间以来，拆迁评估的主要依据就是地方政府出台的政策。没有政策规定就没法赔偿，有了政策赔偿又少。《办法》规定《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效之前的项目要一直沿用该《指导意见》。这种状况必将持续很长一段时间。在这段事件里，还是有《办法》，没法办。

综合来看，《办法》的出台，的确起到了维护被征收人利益，规范政府行为的作用。但是有《办法》没法办的事实所有人都始料未及。《办法》一出想安宁，不料却成衙门屏。征收不易上下愁，不知谁输谁又赢？