新翰征地拆迁律师团

补偿决定要合法

补偿决定要合法

    【关键词】补偿决定 申请条件 申请主体  决定程序

【案情简介】

    2010年起，江苏省泰州市以“稻河古街区改造”的建设项目进行立项拆迁，本市海陵区牛市巷60号的马玉龙（化名）家的房屋在此次拆迁范围之内，由于补偿明显低于市场价格，马玉龙一直没有和拆迁人泰州市稻河古街区建设有限公司达成补偿协议。

2012年4月24日，马玉龙忽然接到泰州市住房和城乡建设局向其作出的《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，责令马玉龙在规定的时间内领取房屋产权置换差额价款7643元，搬至安置房屋内腾空被拆迁房屋。

2014年4月下旬，马玉龙以泰州市住房和城乡建设局为复议对象，向江苏省住房和城乡建设厅提出了行政复议申请，(请求江苏省住房和城乡建设厅撤销该行政裁决。)2014年9月24日，江苏省住房和城乡建设厅作出维持的《行政复议决定书》。

行政复议程序结束后，马玉龙转而寻求律师的专业帮助，在律师的指导下，马玉龙以泰州市住房和城乡建设局为被告向泰州市海陵区人民法院提起行政诉讼，要求撤销泰州市住房和城乡建设局作出的《城市房屋拆迁纠纷裁决书》。审理中被告答辩称：泰州市稻河古街区建设有限公司选择产权调换的安置方式合法，且拆迁手续完备，拆迁程序合法；‚作出的裁决书，主体适格，认定事实清楚，证据确凿，程序合法，应当予以维持。

法院认为：作为拆迁裁决依据的《评估报告》中，评估机构选择方式违法，评估方法的选择违背市场法，评估报告没有依法送达；‚泰州市稻河古街区建设有限公司的申请人主体资格不适格，拆迁裁决的受理通知、答辩调解通知、送达通知等违反法定程序。

2012年12月7日，泰州市海陵区人民法院作出了撤销泰州市住房和城乡建设局2012年4月24日作出的泰住建裁字（2012）第3号城市房屋拆迁裁决书。虽然被告上诉还是被二审人民法院裁决维持原判。

【案例解析】

一、补偿决定基础需要合法的评估报告来支撑

1、评估主体的选择要合法。判断评估主体是否合法这里要厘清两个问题：

（1）房地产价格评估机构资质是否合法。《房地产估价机构管理办法》第3、7、24条之规定，房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。对于房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可。房地产估价机构从事房地产估价活动的机构，应当在其依法取得的资质等级许可范围内从事估价业务。

（2）评估主体的选择是不是合法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条之规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。可以看出评估主体的选择方法是有顺序要求的：第一顺序是被征收人协商选择，第二顺序是协商不成时，组织被征收人投票决定，第三顺序是即协商不成也没有办法投票时，采取摇号、抽签等随机方式确定。

二、作出拆迁裁决的程序违法

   根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条的规定，作出裁决要满足严格的程序条件，其中比较重要的就是必须先行调解，当事人对评估结果有异议房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定并以鉴定后的估价结果作为裁决依据在本案中没有进行裁前调解，在当事人对补偿不满意的情况下，也没有告知其申请鉴定的权利，显然程序违法。

【维权谋略】

在国有土地上房屋拆迁的过程中，为了达到迅速拆迁的目的，对于迟迟不签订补偿协议的被拆迁人，拆迁人往往会会选择申请拆迁裁决，遇到这样的情况我们不要惊慌，首先从评估主体的资质、评估主体的选择、评估方法的选择等方面判断作为裁判依据的评估报告是否合法；其次从送达申请书副本及答辩通知、组织调解、告知补偿异议时的鉴定权利等裁决程序权利的保障方面判断是否合法。