新翰征地拆迁律师团

评估报告的证据效力

评估报告的证据效力

   【案情简介】
  201X年6月，辽宁省某市城乡建设管理局根据拆迁人该市土地储备中心的申请，颁发了拆许字（201X）第XX号房屋拆迁许可证，委托人苏先生的房屋就在被拆迁的区域范围之内。
  拆迁人在未与被拆迁人协商的情况下，指定本市某评估公司对上述区域房屋进行评估，经评估苏先生占地面积为80平米的商品房的市场价值为人民币15.3万元。201X年10月，王先生收到上述评估报告，但其认为拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商，且房屋评估价值严重低于市场价值。由于未能就拆迁补偿安置问题与拆迁人协商一致，201X年3月，拆迁人向市城乡建设管理局申请裁决。201X年4月，市城乡建设管理局作出拆裁字（201X）XXX号《城市房屋拆迁裁决书》。
  被拆迁人苏先生不服该行政裁决，向人民法院提起行政诉讼，以拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商，且房屋评估价值严重低于市场价值为由，请求撤销上述行政裁决。
    【要点分析】 
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，在国有土地上房屋拆迁中，裁决机关依据拆迁人单方委托的评估公司出具的评估报告作出的裁决，被拆迁人表示异议的，该评估报告不能作为裁决依据，应当予以撤销。
    房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
  此外，关于鉴定结论的证据效力，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第（二）项规定如下：对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，人民法院不予采纳。根据以上规定，该评估报告作为裁决的一项重要依据，其作出程序明显违法，且被拆迁人已经对此表示异议，法院不应认可其合法效力。裁决机构据此报告作出的裁决，应当依法予以依法撤销。
    【律师点睛】
  实践中，根据民事诉讼法及行政诉讼法对证据形式的相关规定可知，评估公司出具的评估报告应属于鉴定结论的一种。因此行政机关在诉讼过程中如欲将评估报告如作为证据使用，则该评估报告必然应符合证据规则中对鉴定结论的要求，即程序合法、形式合法、内容合法，三者缺一不可。对此，《最高人民法院〈关于行政诉讼证据若干问题〉的规定》第六十二条规定，对被告在行政程序中采纳的结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定人不具备鉴定资格，鉴定程序严重违法，鉴定结论错误，不明确或者内容不完整的，人民法院不予采纳。   

    综上可知：在审理拆迁行政案件中，拆迁当事人对房屋拆迁管理部门采纳的房屋价格评估报告提出证据证明该评估报告属于鉴定结论性质的证据材料。倘若原告或者第三人存在评估程序严重违法的，比如本案的单方委托情形，人民法院应不予采纳。